만나서 반갑습니다。즐거운 주말을 보냈나요? 오늘은 개인사업자가 주택담보대출을 통해 사업자금 또는 생활안정자금을 이용해 후순위 주택담보대출을 이용하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 코픽스 금리 하락으로 인해 3개월 단위 변동금리가 일시적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다.이 때문에 일시적으로 매달 갚아야 할 금액에 부담이 적은 분들도 있을 것이고, 추가 자금이 필요한 분들이라면 언제 어떻게 시점을 잡아야 할지 고민할 타이밍이 아닐까 싶습니다. 개인사업자는 직장인과 비교했을 때 금융기관에서 돈을 빌리기 어려운 쪽에 속합니다.그럼에도 예외적인 부분이 있는데 그 중 하나가 주택담보대출 사업자금입니다. 반대로 이에 대해서는 오히려 직장인보다 한도 부분에 있어서 유리한 부분이 많은데요. 이런 이유 때문인지 직장인과 비교했을 때 자영업자의 LTV 사용 비중이 높다는 것을 어느 정도 이해할 수도 있습니다.주택을 담보로 대출을 받을 때 보편적으로 적용되는 기본 규칙은 다음과 같습니다. 기본 LTV는 70%로 차이가 없지만 여기에 플러스 사업자금이 포함되면 80%~95%까지도 한도가 증액됩니다. 다만 최근 부동산 시세가 하락하는 추세로 볼 때 예전처럼 90%, 95%까지 쉽게 받을 수 있는 곳은 그리 많지 않습니다.2023년도를 보면 사업자의 경우 평균적으로 80% 내외로 신용점수나 연소득에 따라 추가 이용이 가능한지 여부가 달라지는 것 같습니다.한도 부족에 대해서는 정부에서 어느 정도까지는 유예하는 분위기입니다. 1가구 2주택자라든가 다주택자에 대한 LTV 규제를 일정 부분 완화하겠다는 얘기가 꾸준히 나오고 있습니다. 하지만 여기까지 풀어도 가장 큰 걸림돌이 되는 것은 dsr입니다.총부채원리금상환비율이라고 불리기도 하는데 제가 가진 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈이 어느 정도인지 결정하는 기준입니다. 2022년 7월 이후 1억 이상의 부채를 보유한 경우 모두 이 규제가 적용됩니다.하지만 이를 피할 방법도 없는 것은 아닙니다. 정책자금이라든가 전세보증금, 300만원 이하 소액. 마지막으로 개인사업자 중 사업운영을 목적으로 하는 자금에 대해서는 이 규제가 예외적으로 적용되지 않습니다.다시 말해 직장인들이 주택담보대출로 추가 자금을 빌리기가 쉽지 않은 이유는 바로 여기에 있고, 개인사업자들이 비교적 쉬운 이유도 여기에 있다고 할 수 있습니다.다만 비율 적용 범위에 대해서는 기준이 다릅니다. 1금융권으로 한정하면 DSR은 40%까지를 한계치로 하고 2금융권은 50%까지 유예합니다. 이 밖에 LTV 적용 범위도 상위 금융사를 이용하느냐 단계를 하나 낮추느냐의 차이도 존재하죠.따라서 처음 자금의 목적을 생각할 때는 차선책도 생각해 두는 것이 좋습니다. 워낙 기준금리가 높은 시점이기 때문에 2년 전인 3년 전처럼 3%~4%대에서 추가 자금을 이용한다는 것은 불가능합니다.원하는 만큼의 한도액을 쓸 것인지, 금액대를 조금 낮춰도 이자를 절감할 수 있는 범위 내에서만 쓸 것인지에 대해 나름대로 규칙을 정해두는 것도 도움이 됩니다.개인사업자는 사업운영자금 목적으로 추가금액을 알아볼 때 비은행을 주로 활용합니다. LTV가 주된 이유입니다. 지난해 금융위원회 발표를 보면 평균 아파트 시세의 83%가량을 사용하는 것으로 나타났습니다. 코로나로 인한 사업 운영의 어려움이 주택담보대출 한도를 늘리는 데 어느 정도 영향을 주지 않았나 싶을 정도로 제가 생각했던 것보다 평균적인 사용 비중이 결코 낮은 수준은 아니었습니다.금융사에 따라 준비해야 할 서류도 조금씩 차이가 날 수 있습니다. 서류를 작성하는 방법 역시 방문 없이 비대면으로 가능한 곳이 있으면 영업점을 직접 내방해야 하거나 담당자가 개별 출장을 통해 서류 작성을 도와주는 곳이 있습니다.사업 운영 기간에 따라서도 진행이 가능하거나 부결되는 이유도 개별적입니다. 예를 들어 a라는 곳은 개인사업자라면 기간에 관계없이 가능하냐면 반대로 3개월 또는 6개월 이상의 사업운영기간 및 실제 사업을 영위하고 있는지에 대한 부분이 확인되어야 기본적인 신청대상이 되는 곳도 있습니다.쉽지 않지만, 개인 사업자가 후순위 대출을 이용할 자격 조건을 비교했습니다. 범위가 너무 넓어 특정 장소를 기준 할 수 없습니다.요점만 요약하면 생활 안정 자금으로 신청하면 DSR의 적용을 받고 한도가 줄어들거나 거절할 수도 있다. 사업 자금으로 신청할 경우 DSR미적용에서 70%~80%이내에서는 아파트 시세 대비 한도를 사용할 수 있는 정도가 핵심이 될지도 모르겠네요.어떤 방법이 유리한지, 개개인에 변수가 너무 많은 상황인 만큼 한군데만 확인하는 것보다 최종적으로 신청을 결정하기까지 최대한 많은 것을 확인하고 비교하고 보는 것이 현 시점에서는 한도를 높이 받고 이자를 줄일 수 있는 최선의 방법이라고 생각합니다. 특히 주택 담보 대출의 경우 개인 신용 정보를 제공하지 않고도 아파트 주소지 확인만 대략적인 가능 한도 및 금리를 확인할 수 있으니 이에 대한 부분을 적극 활용하고 보세요.1661-4650 자세하게 알아보기
